lunedì 13 maggio 2019
Generale

La mia nota personalizzata esclusiva è legalmente corretta?

Per riscuotere le tue tasse, assicurati che la clausola di esclusività sia efficace e legale. Altrimenti non avrà effetti legali.

Di Carlos Mateu Barroso, (PROMEIN Abogados)

Quando c'è un contratto esclusivo?

Non esiste attualmente alcuna regolamentazione legale sul contratto di mediazione o di intermediazione immobiliare. Cioè, non esiste una normativa che indichi come dovrebbe essere il contratto, quanto deve essere pagato per le tasse o quando devono essere pagati. Poiché non esiste alcuna regolamentazione applicabile all'attività di intermediazione immobiliare, le parti del contratto di mediazione, cioè il proprietario dell'appartamento e il professionista del settore immobiliare, possono stabilire gli accordi che ritengono pertinenti (art.1.255 C.c.). 

Uno dei patti possibili e più frequenti è quello dell'esclusività. Tradizionalmente, l'accordo di esclusiva significa che il proprietario dell'immobile è obbligato a pagare le tasse in una serie di casi in cui non è lo stesso professionista che ha presentato l'acquirente al proprietario: 

Nel caso in cui il proprietario venda la proprietà direttamente a terzi durante il periodo di validità dell'esclusiva. 

Nel caso in cui il proprietario venda la proprietà attraverso un altro agente immobiliare diverso da quello con cui ha concluso il contratto esclusivamente durante il periodo di validità dell'esclusiva. 

Nel caso in cui la fine del periodo di validità dell'esclusiva, il proprietario venda la proprietà a un cliente presentato dal professionista immobiliare durante il periodo di validità, o finalizzato. 

Questi casi particolari in cui sorge il diritto di riscuotere le commissioni da parte del mediatore possono essere soggetti a una regolamentazione completa nell'accordo stipulato dalle parti. 

In assenza di una regolamentazione legale della clausola di esclusività e poiché si tratta di un problema non sempre facile da comprendere per i clienti, la prudenza e il buon senso (così come il contenuto della giurisprudenza) consigliano di redigere queste clausole del modulo più chiaro e più preciso possibile, poiché in questo modo sarà chiaro a ciascuna delle parti, professionale e proprietaria, quali sono i diritti e gli obblighi di entrambi. Inoltre, maggiore è la chiarezza della clausola, meno spazio di manovra per l'interpretazione, il giudice dovrà giudicare il possibile conflitto che potrebbe insorgere. 

In altre parole, se il contratto che abbiamo intitolato Exclusive Sales Management non collega correttamente l'effetto legale della violazione dell'esclusiva, ci troveremo di fronte a una semplice nota d'ordine.

Quale clausola di esclusività è raccomandata?

Tariffe professionali: Le commissioni di "Agenzia immobiliare" saranno pari al _______% (più il 21% corrispondente all'IVA) sul prezzo di vendita, che verrà accumulato una volta perfezionato il contratto di vendita. Le commissioni di "Agenzia immobiliare" matureranno, in modo uguale e completo, se il trasferimento viene effettuato direttamente dalla proprietà o tramite un altro intermediario durante il periodo di questo ordine o se, nonostante sia scaduto o sia stato risolto per qualsiasi motivo , la vendita è avvenuta a uno dei clienti presentati da "Agenzia immobiliare".

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